Déterminer son apport personnel
Même si le financement à 100% par un prêt bancaire est admis, mieux vaut avoir un apport personnel : idéalement, 20 à 30 % du prix d’achat, mais 10 à 20 % suffisent .
Vous obtiendrez un meilleur taux et de meilleures garanties
Calculer sa capacité d’endettement
Le montant de votre prêt dépend de ce que vous pouvez rembourser chaque mois, c’est ce qu’on appelle la capacité d’endettement. Son montant ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus, l’idéal étant de ne pas dépasser 30%.
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Les Prêts Aidés
Les prêts aidés bénéficient d’une aide de l’Etat. Le plus connu est :
Le prêt à taux 0%
Il s’agit d’une avance sans intérêts consentie par l’Etat et octroyée sous conditions de ressources pour financer une résidence principale. Attention : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les deux années précédent votre demande de prêt.
Votre revenu imposable ne doit pas dépasser certaines limites déterminées en fonction de la composition de la famille et de la situation géographique.
Pour les revenus les plus modestes, le remboursement du prêt est différé et ne commence qu’après le remboursement des autres prêts.
Le prêt à taux 0% est plafonné et doit, dans tous les cas, être complété par un prêt du secteur libre.
Son montant est limité à 20% du coût de l’opération dans la limite d’un plafond qui varie lui aussi en fonction de la composition de la famille et de la situation géographique.
En outre le remboursement du prêt à taux 0% ne doit pas dépasser 50 % du montant total des échéances de l’emprunteur.
Vous pouvez également avoir droit à d’autres types de prêts aidés : prêt conventionné ou prêt Pas, prêt 1% logement ou prêt épargne logement.
Le prêt conventionné
Il permet à l’emprunteur de bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL) qui vient en déduction des charges de remboursement du prêt.
Ill finance l’acquisition de la résidence principale de l’emprunteur ou de son locataire.
Il peut financer l’intégralité du prix d’achat sans tenir compte des ressources de l’emprunteur et sans condition de prix au m².
Le prêt conventionné à l’accession sociale (Pas)
Il permet à l’emprunteur de bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL) qui vient en déduction des charges de remboursement du prêt.
Ill finance l’acquisition de la résidence principale de l’emprunteur ou de son locataire.
Il peut financer 90% du prix d’achat sous conditions de ressources de l’emprunteur.
Le prêt 1% logement
Il est accordé aux salariés dans les entreprises de plus de 10 salariés.
Son taux d’intérêt est de 1.50% et son montant est compris entre 11 200€ en zone rurale te 17 600€ en Ile de France. Il s’agit là de montants plafonds
Le prêt épargne-logement
L’ épargne-logement est destinée à favoriser l’épargne en vue de l’acquisition d’un logement.
Au terme de la phase d’épargne, l’emprunteur se voit accorder un prêt de 92 000€ maximum.
Avec un Plan Epargne Logement vous emprunterez après quatre ans d’épargne à 4.20 %.
Un Compte Epargne Logement nécessite une phase d’épargne de 18 mois et ouvre droit à un prêt au taux de 3 % dont le montant est plafonné à 23 000€.
Le Crédit Classique
Adressez vous à votre banque habituelle, puis auprès d’autres établissements pour faire jouer la concurrence.
Taux Fixe ou Taux Variable ?
Avec un taux fixe, vous connaissez avec certitude le montant de vos mensualités pendant toute la durée du prêt Vous êtes donc à l’abri d’une envolée des taux mais corrélativement, vous ne bénéficierez pas de leur éventuelle baisse.
Les taux fixes ont aujourd’hui la faveur des emprunteurs puisqu’ils sont surs, pas (trop) chers et modulables.
Pour majorer le montant du prêt, la tendance actuelle est à l’allongement de la durée jusqu’à 30 ans voire plus.
L’objectif pour l’emprunteur est de trouver un compromis entre le montant des remboursements qui ne doit pas être trop lourd et le coût global du crédit qui augmente avec la durée du prêt.
Le prêt à échéances modulables
Pour pallier à la rigidité des taux fixes, toutes les banques proposent aujourd’hui des prêts à la carte avec des modalités de remboursement adaptées à la situation financière de leurs clients.
Comme son nom l’indique, ce type de financement vous permet de moduler vos échéances, à la hausse ou à la baisse, en fonction de vos revenus.
La hausse ou la baisse des remboursements est en général plafonnée et se répercute sur la durée du prêt.
Le crédit à taux révisable est indexé sur un indice de référence : si l’indice augmente, votre taux et donc vos mensualités augmentent.
Un risque que les banques se sont évertuées à minimiser en instaurant des garde-fous :
Vous pouvez moduler votre crédit dans le temps (la mensualité ne change pas mais la durée de remboursement s’allonge)
La variation du taux peut être plafonnée en fonction d’un seuil fixé dès le départ.
Enfin, lorsque c’est prévu dès le départ, vous avez la possibilité de repasser à taux fixe.
Les crédits spécifiques
Lorsque vous achetez sur plans, vous signez un contrat de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement. Vous payez dans ce cas, votre logement au fur et à mesure de l’avancement de la construction.
Dans le même temps, vous devez vous loger et continuez donc à supporter un loyer.
Pour éviter cet écueil, les banques vous permettent de ne commencer à rembourser le capital qu’une fois que vous aurez emménagé dans votre nouveau logement.
Pendant la construction, vous ne payez que les intérêts de l’emprunt, ce que l’on appelle les intérêts intercalaires.
Le Crédit-Relais
Le prêt relais est un crédit que vous souscrivez en attendant de vendre votre logement précédent.
Ce financement à cours terme est accordé pour une durée n’excédant pas 2 ans, à un taux généralement plus élevé que pour un prêt classique.
Pendant la durée du crédit-relais, vous ne payez en principe que les intérêts, le capital étant remboursé en une seule fois lorsque votre bien est effectivement vendu.
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Calcul du montant des mensualités pour 1000 € empruntés
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Durée Taux |
10 ans
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12 ans
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15 ans
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18 ans
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20 ans
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25 ans
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30 ans |
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4.20 %
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10.22
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8.85
|
7.50
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6.61
|
6.17
|
5.39
|
4.89
|
|
4.40 %
|
10.31
|
8.95
|
7.59
|
6.71
|
6.27
|
5.50
|
5.01
|
|
4.60 %
|
10.41
|
9.04
|
7.70
|
6.81
|
6.38
|
5.62
|
5.13
|
|
4.80 %
|
10.50
|
9.14
|
7.80
|
6.92
|
6.48
|
5.73
|
5.25
|
|
5.00 %
|
10.60
|
9.24
|
7.90
|
7.03
|
6.59
|
5.85
|
5.37
|
|
5.20 %
|
10.70
|
9.34
|
8.01
|
7.13
|
6.71
|
5.96
|
5.49
|
|
5.40 %
|
10.80
|
9.45
|
8.11
|
7.24
|
6.82
|
6.08
|
5.62
|
|
5.60 %
|
10.90
|
9.55
|
8.22
|
7.36
|
6.94
|
6.20
|
5.74
|
|
5.80 %
|
11.00
|
9.66
|
8.33
|
7.47
|
7.05
|
6.32
|
5.87
|
|
6.00 %
|
11.10
|
9.76
|
8.44
|
7.58
|
7.16
|
6.44
|
6.00
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exemples de calcul :
vous empruntez 100 000€ à 5 % sur 15 ans, vous rembourserez : 100×7.90 = 790€ par mois hors assurance. Si votre capacité d’endettement est de 1 000€ par mois et que vous empruntez au taux de 5 % sur 15 ans, vous pourrez emprunter : (1 000×1000)/7.90 = 126 582 €
Le Taux Effectif Global
La banque est tenue d’indiquer dans son offre de prêt ce que l’on appelle le Taux Effecti Global (TEG).
Ce taux tient compte de tous les fraix annexes et représente le taux réel de votre prêt.
Aux intérêts, il convient en effet d’ajouter les frais de dossier (négociables, environ 1% du capital emprunté) et les frais d’assurances.
Les Garanties
Aucun établissement de crédit n’accepte de consentir un prêt sans assurance décès-invaldité.
Cette assurance protège à la fois la banque (qui est remboursé en cas de décès ou d’invalidité totale de l’emprunteur) et l’emprunteur ou ses héritiers.
Les établissements vous proposent leur propre assurance, en général un peu moins de 0.40 % du montant emprunté, mais rien ne vous empêche de souscrire une assurance auprès d’une autre compagnie si vous trouvez moins cher ou plus performant.
Attention : lisez attentivement les contrats car ils intègrent souvent des clauses particulières comme des délais de carence qui peuvent différer suivant les compagnies.
L’assurance perte d’emploi est en revanche facultative et n’est plus accessible uniquement aux salariés en C.D.I., les CDD et les intérimaires peuvent désormais y souscrire.
L’assurance revente permet de compenser en partie une moins-value si en cas de perte d’emploi, mutation professionnelle, séparation, la vente forcée du bien acquis se passe dans de mauvaises conditions.
Il n’y a pas si longtemps être atteint d’une pathologie grave interdisait à coup sûr le recours à l’emprunt immobilier. Maintenant, la convention AERAS (Assurer et Emprunteravec un Risque Agravé de Santé) permet à des personnes malades ou présentant des risques de santé agravés d’emprunter jusqu’à 300 000€.
La banque se prémunit aussi des impayés en prenant une garantie : hypothèque, privilège de prêteurs deniers (PPD) ou caution d’une société spécialisée. Pour la vente sur plans, seule l’hypothèque est envisageable.
Le Remboursement anticipé
En principe, des pénalités sont prévues si vous remboursez votre prêt par anticipation (vous revendez pour acheter plus grand avant la fin du prêt). Plafonnés à 3 % maximum du capital restant dû, ces pénalitéspeuvent être supprimées ou revues à la baisse grâce à une bonne négociation.
Les pénalités ont disparues pour tout remboursement justifié par une mutation professionnelle, le décès ou l’invalidité.